Utskifting av vinduer og balkongdører - prosjektforslag

Borettslagets generalforsamling 2017 skal behandle styrets innstilling til utskifting av vinduer og balkongdører i borettslaget. Under følger styrets prosjektforslag slik det er referert til i innkallingen til generalforsamlingen under «A) Sak 1».

Bakgrunn for prosjektet
OBOS Prosjekt utarbeidet høsten 2016 en tilstandsrapport for borettslagets vinduer og balkongdører. I rapporten ble det avdekket råte, dårlig isolering og manglende funksjonalitet. Mer spesifikt skyldes den manglende funksjonaliteten ødelagte barnesikringer og ødelagte/manglende deler til vinduenes åpne-/og lukkefunksjon. Dette kan føre til at vinduer faller ut hvis beboer prøver å kompensere for manglende funksjonalitet med makt for å åpne/vri vinduene. Det er derfor vanskelig å håndtere denne sikkerhetsrisikoen uten å foreta en utskiftning. Det er behov for maling av alle vinduene og utskifting av en del vinduer. Nye vinduer vil dessuten ha vesentlig bedre isolasjonsegenskaper som kan gi reduserte oppvarmingskostnader. Styret slutter seg derfor til anbefalingen fra OBOS Prosjekt om å gjøre full utskifting av våre vinduer og balkongdører.

Alternativer til utskifting
Borettslagets vinduer er 30 år gamle. Ved godt vedlikehold skal vinduer av vår type kunne holde noe lengre, men med det registrerte slitasjenivået vil det måtte utføres et vesentlig vedlikehold for å bevare vinduene og samtidig vil vinduene neppe oppfylle kravene til sikkerhet. Et slikt vedlikehold og maling vil over tid også bli dyrere enn en utskifting. I tillegg gjør vinduenes alder at det ikke lar seg gjøre å oppdrive alle nødvendige deler. De fleste balkongdørene er yngre enn vinduene, men det blir uforholdsmessig dyrt og administrativt krevende å vente med disse til et separat prosjekt om eksempelvis 15 år.

Valg av løsning og leverandør
Valgt løsning vil være vedlikeholdsfrie vinduer og balkongdører. Dette er aluminiumskledd treverk som kun trenger enkel smøring av hengsler i faste intervaller for å vare i opp mot 50 år.

Leverandør av vinduer og balkongdører vil mest sannsynlig bli NorDan, men endelig valg vil først skje ved inngåelse av kontrakt etter generalforsamlingens tilslutning til prosjektet.

Styret ønsker å tilby to forskjellige glass, der beboer kan velge mellom energiglass og støyglass. Kostnaden for borettslaget er i all vesentlighet den samme uavhengig av hvor mange beboere som velger hva slags type glass.

Praktiske konsekvenser av prosjektet
Gjennomføringen av prosjektet vil naturlig nok medføre visse praktiske konsekvenser for den enkelte beboer. Entreprenøren forventer å bruke 1-2 dager i hver leilighet, og det må i forkant være lagt til rette for utskiftning etter nærmere angitte retningslinjer. Prosjektet vil stå for standardiserte løsninger, mens den enkelte beboer selv står for eventuelle andre ønskede løsninger for eksempelvis listverk.

Prosjektkostnad og effekt på innkrevde felleskostnader
Styret har i forkant av generalforsamlingen hentet inn anbud fra fire entreprenører. Basert på de innkomne anbudene forventer vi en prosjektkostnad på inntil 29 millioner kroner. Med dette som utgangspunkt har vi bedt OBOS Bank om å beregne forventet effekt på felleskostnadene. Gitt at vi selger tjenesteleiligheten i Kurveien 36 (se «B) Sak 2» i innkallingen til generalforsamling) og bruker av oppsparte midler forventer vi at fellesgjelden vil øke med om lag 20 millioner kroner og felleskostnadene med inntil 6-7% som følge av prosjektet.

Tid og sted for generalforsamling
Da det forelagte prosjektet innebærer en vesentlig investering for borettslaget, er det viktig med bred deltagelse på generalforsamlingen 10. mai kl. 18 på Kjelsås skole. Under finner du kart over bygget.

Vel møtt!

Vennlig hilsen
Styret i Myrer Borettslag